Chung cư là tài sản lớn nên việc mua bán cần được thực hiện theo đúng quy trình, thủ tục và quy định chặt chẽ của pháp luật hiện hành liên quan. Với những khách hàng lần đầu tiên tham gia mua bán căn hộ chung cư sẽ luôn có những câu hỏi, thắc mắc cần được giải đáp để hoàn thiện quá trình mua bán của mình, tránh những rủi ro và rắc rối không cần thiết trong quá trình giao dịch. Trong khuôn khổ bài viết này, chúng tôi sẽ trình bày cụ thể quy trình & thủ tục mua bán căn hộ chung cư đã có sổ đỏ để người bán và người mua hiểu rõ được vài trò, trách nhiệm và quyền lợi của mình khi tham gia giao dịch.
Nội dung
Điều kiện mua bán căn hộ chung cư:
Khi tham gia mua bán căn hộ chung cư đã có sổ hồng thì bên mua cần nắm rõ được tình trạng pháp lý của căn hộ chung cư đó. Căn hộ chung cư chỉ được phép mua bán trong những trường hợp được quy định sau đây:
- Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật
- Không có dấu hiệu tranh chấp, khiếu nại hay khiếu kiện về quyền sở hữu căn hộ chung cư đó. Căn hộ chung cư phải đang trong thời gian sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu có thời hạn sử dụng.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Căn hộ chung cư đó không nằm trong diện đã có quyết định thu hồi đất hay có thông báo giải toả, phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bên cạnh đó thì cả bên bán và bên mua phải đảm bảo các điều kiện sau mới có thể tiến hành tham gia các giao dịch mua bán:
Điều kiện đối với bên bán
Khi tham gia mua bán căn hộ chung cư thì bên bán, bên chuyển nhượng cần phải có đủ các điều kiện như sau:
- Là chủ sở hữu hoặc được người chủ sở hữu uỷ quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật.
- Nếu bên bán là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự. Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.
Điều kiện đối với bên mua
Bên mua, bên nhận chuyển nhượng cũng cần phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật
Bước 1: Thoả thuận ban đầu
Sau khi tìm hiểu rõ về vị trí, tiện ích, hướng ban công và các thông tin khác liên quan đến dự án hay căn hộ và nhận thấy phù hợp với nhu cầu, mục đích của mình, cũng như tìm hiểu đầy đủ các yếu tố về pháp lý của căn hộ/ dự án, người mua tiến hành các bước thoả thuận ban đầu với chủ nhà (người bán). Những thoả thuận này bao gồm:
- Thoả thuận về việc kiểm tra pháp lý căn hộ: các giấy tờ pháp lý về căn hộ đảm bảo đủ điều kiện để giao dịch mua bán, không có tranh chấp hay kiện tụng….
- Thoả thuận về số tiền mua bán: đây là bước thoả thuận về giá mua/ bán căn hộ giữa bên bán và bên mua theo thực tế thị trường và sự định giá, thương lượng của 2 bên.
- Thoả thuận về số tiền đặt cọc: số tiền đặt cọc này để đảm bảo 2 bên cam kết thực hiện giao dịch. Số tiền này được coi là khoản trả trước của bên mua và được khấu trừ khi thực hiện nghĩa vụ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
- Thoả thuận về thời gian bao lâu sẽ ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng cũng như thoả thuận số tiền mà bên mua giữ lại cho đến khi làm xong giấy tờ, thủ tục.
- Thoả thuận về các loại thuế phí khi giam gia mua bán: thông thường theo luật thì bên bán sẽ chịu mức thuế thu nhập 2% trên hợp đồng mua bán, người mua nhà sẽ nộp thuế trước bạ là 0,5% và lệ phí làm sổ và lệ phí thẩm định tài nguyên môi trường là 0,15%. Tổng tất cả các loại thuế phí mà 2 bên cần phải nộp là 2,65%. Dù là quy định như vậy nhưng trên thực tế có thể là thoả thuận giữa bên mua và bên bán xem ai là người chi trả cho các loại thuế, phí này.
Bước 2: Tiến hành đặt cọc
Sau khi đã tiến hành đầy đủ các thoả thuận như trên, 2 bên sẽ tiến hành bước đặt cọc. Việc đặt cọc này cần có sự chứng kiến của bên môi giới (sale bất động sản) hoặc 2 bên sẽ ra văn phòng công chứng. Việc đặt cọc này cần phải có đầy đủ giấy đặt cọc ghi rõ thông tin của 2 bên, thông tin căn hộ và các nội dung thoả thuận như đã được nêu ở trên.
Bước 3: Lập và công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hai bên sẽ ra văn phòng công chứng để tiến hành ký kết hợp đồng công chứng mua bán căn hộ theo đúng thời gian đã thoả thuận ở bước 1. Ở bước này bên mua nên tìm hiểu và lựa chọn văn phòng công chứng để đảm bảo tính khách quan và an toàn cho bên mua. Lúc này bên mua sẽ thanh toán số tiền như đã thoả thuận và bên bán sẽ giao cho bên mua sổ hồng căn hộ chung cư và những giấy tờ liên quan. Trong quá trình ký kết hợp đồng công chứng này, 2 bên cần chuẩn bị bản gốc của các giấy tờ sau:
Bên mua:
- Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân
- Sổ hộ khẩu
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
Bên bán:
- Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân
- Sổ hộ khẩu
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
- Sổ hồng căn hộ đang giao dịch
Bước 4: Tiến hành kê khai nộp lệ phí và thuế
Sau khi tiến hành xong bước 3, hai bên sẽ tiến hành bước kê khai nộp thuế tại chi cục thuế. Mức thuế phải nộp là 2% số tiền ghi trên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa bên bán và bên mua.
Bước 5: Đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà ở
Sau khi tiến hành xong bước 4, 2 bên mua sẽ tiến hành đăng ký sang tên tại phòng tài nguyên môi trường. Những giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:
- Sổ hồng (bản gốc) và 02 bản sao y công chứng
- Hợp đồng đồng mua bán 02 bản công chứng
- Tờ khai đăng ký biến động đất đai
- Giấy tờ tuỳ thân
Khi chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ giấy tờ trên, cán bộ phòng tài nguyên môi trường sẽ tiếp nhận hồ sơ và có phiếu hẹn đến lấy thông báo thuế để khách hàng đi nộp thuế và quay lại lấy sổ hồng được cấp.
