Năm 2021 dù bị tác động nặng nề của dịch COVID-19 nhưng thị trường Bất động sản vẫn nóng từ Bắc đến Nam. Bước sang năm 2022, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục “nóng” nhờ tín hiệu lạc quan của kinh tế vĩ mô với nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn. Tuy nhiên, từ quý III 2022 thị trường BĐS chứng kiến trạng thái kẹt giao dịch dễ dàng cục bộ. Vậy thì thị trường Bất động sản Việt Nam năm 2023 sẽ như thế nào?
Nội dung
Bất động sản Việt Nam 2022
6 tháng đầu năm 2022 thị trường Bất động sản Việt Nam sôi động sau đại dịch Covid-19
Quý 1/2022, giá bất động sản (BĐS) ghi nhận tăng lên nhiều nơi dưới tác động của nhiều yếu tố về kinh tế vĩ mô và dòng tiền vào BĐS từ các nhà đầu tư thành viên cũng có sự dịch chuyển so và năm 2021.
Mức độ quan tâm của thị trường (Nguồn: batdongsan.com.vn)
Trong tháng 2, mức độ chú ý BĐS tăng ở hầu hết loại hình với mức tăng trung bình 23% so và tháng 1. TP.HCM với Hà Nội có mức tăng lên lần lượt là 29% với 22%.
Điểm đáng quan tâm trong quý 1 là mong muốn tìm kiếm chung cư tăng lên cao cả ở hai thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội, tập trung chính ở phân khúc bình dân.
chính thức, trong tháng 2, hình thức căn hộ bình dân tại TP. HCM với Hà Nội đều ghi nhận lượt tìm kiếm tăng lên mạnh 36% so và tháng 1, vượt xa lượt quan tâm của loại hình nhà riêng và đất đền.
Giá căn hộ Hà Nội trong tháng 2/2022 cũng đã tăng lên khoảng 4,4% so và tháng 12/2021. Trong khi đó, mặt bằng giá chung cư bình dân tại Hà Nội trong năm 2021 đã tăng trưởng 8%, đạt mức trung bình khoảng 23,5 triệu/m2. Giá chung cư cao cấp cũng tăng 5% lên 32,5 triệu/m2, còn căn nhà hạng sang tăng lên 3% lên 45,5 triệu/m2.
Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn trong quý 2/2022 cho thấy mức độ chú ý BĐS cho thuê ở Hà Nội và TP. HCM ước tính tăng lần lượt 33% với 23% so và cùng kỳ 2021, tăng 64% với 32% so cùng kỳ năm 2020. Xét trên toàn quốc, ước tính nhu cầu tìm kiếm BĐS cho thuê mảng văn phòng tăng lên 7%, shophouse tăng lên 63%, căn hộ tăng 18% so và cùng kỳ 2021. Đối với căn hộ cho thuê tại Hà Nội, lượng chú ý tăng lên chủ yếu ở khu vực ngoài tâm điểm như huyện Gia Lâm tăng 13%, huyện Đông Anh tăng lên 9% so với cùng kỳ năm 2021. Còn ở TP. HCM, lượng quan tâm căn hộ cho thuê tăng nhiều nhất ở phân khu phía Đông như Quận 2 tăng lên 36%, Quận 1 tăng 13%, Quận 7 tăng 10%.
Đầu năm, bất động sản đứng vị trí thứ 2 về lôi cuốn sở hữu nước ngoài
Theo Báo cáo quý I/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong khi các ngành kinh doanh, dịch vụ nhìn chung còn gặp nhiều rủi ro, đặc biệt sau những biến cố bất ngờ về địa chính trị, bất động sản vẫn là thị trường thu hút dòng tiền đáng kể.
Bất động sản đã vươn lên vị trí số 2 (năm 2021 bất động sản đứng địa điểm thứ 3) thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, đạt gần 600 triệu USD. Giá trị M&A bất động sản quý I/2022 cũng cao nhất trong vòng 5 năm qua. cụ thể, trong 3 tháng đầu năm, tầng lớp doanh nghiệp bất động sản đã chi gần 1 tỷ USD để thâu tóm các khu đô thị, gần bằng con số ghi nhận được suốt cả năm 2017, 2018. Ngoài ra, quý I/2022 cũng chứng kiến tình trạng sốt đất cục bộ tại một số địa phương có thông tin thiết kế hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường…
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản trong quý I/2022 đã có dấu hiệu hồi phục với phát triển tốt; xuất hiện nhiều nhà phát triển dự án, khu đô thị bất động sản ra mắt khách hàng hoặc lên kế hoạch ra mắt khách hàng trong thời gian ngắn; sự quan tâm với lượng bán bất động sản cũng tăng lên dần theo tháng với ở hầu hết những phân khúc của thị trường. “Thị trường bất động sản đã cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh và mua bán để sử dụng”, ông Đính phân tích.
Đồng quan điểm trên, TS. Cấn Văn Lực, cá nhân Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ đất nước, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nêu rõ, giai đoạn đầu năm 2022, thị trường bất động sản có thể xem là bước vào thời kỳ “hưng phấn” khi mọi phân khúc đều rục rịch phát triển. sau này một giai đoạn dài “ngủ đông” vì giãn cách xã hội do dịch bệnh, đầu năm 2022 chính là điều kiện để mọi doanh nghiệp vực dậy, gia nhập trở lại thị trường. Vì vậy, giai đoạn này thị trường bất động sản khá tích cực và đầy hy vọng.
Dường như khởi đầu năm 2022 đối với thị trường bất động sản khá suôn sẻ, tuy nhiên, các gam màu sáng này đã không duy trì được đến nửa cuối năm. Từ giữa năm 2022, thị trường địa ốc đã “đảo chiều” rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài do rất nhiều khó khăn đè nén. và như giới chuyên gia phân tích, các khó khăn này còn nặng nề, nghiêm trọng hơn nhiều so và yếu tố bất khả kháng từ dịch bệnh.
6 tháng cuối năm 2022 Bất động sản chịu nhiều tác động bởi ngân hàng nhà nước thắt chặt room tín dụng
Việc các ngân hàng dừng giải ngân cho vay bất động sản sẽ loại bỏ nhà đầu tư phụ thuộc đòn bẩy tài chính và những nhóm đầu cơ.
Cuộc đua lãi suất huy động ngày càng nóng khi những ngân hàng liên tục mang đến thông tin mới nhất biểu lãi suất tiết kiệm mới và mức tăng lên cao chưa từng có. Nhiều ngân hàng đã đẩy lãi suất huy động cao nhất lên trên 8%. Một số ngân hàng còn áp dụng mức lãi suất huy động tới 9-10%/năm. Thậm chí, thị trường đã xuất hiện mức lãi suất tiết kiệm 11%/năm.
Tình trạng dùng đòn bẩy tài chính để “ôm” bất động sản không phải là việc mới nhưng quá trình gần đây, lãi suất cho vay từ hệ thống ngân hàng cũng tăng lên cao làm nhiều người không kịp trở tay, giờ loay hoay trong vòng xoáy trả lãi.
Dòng tiền chảy mạnh vào ngân hàng góp phần khiến thanh khoản trên thị trường bất động sản chậm lại. Nguồn: Báo cáo thị trường quý 3/2022, Batdongsan.com.vn
Theo Thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến thời điểm ngày 31/5, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS là 2,33 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế.
Dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS chú trọng chủ yếu vào mục đích tự sử dụng là 1,55 triệu tỷ đồng, tăng lên 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%. Dư nợ tín dụng và mục đích kinh doanh BĐS hơn 786.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 33,7%.
Về trái phiếu doanh nghiệp, sau này một vài sự cố thị trường, trái phiếu doanh nghiệp BĐS bị thắt chặt.
Về thuế BĐS, thống kê của Tổng cục Thuế cho thấy, tính chung trong cả nước, năm 2021, số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS đạt 21.000 tỷ đồng, tăng lên hơn 4,9 nghìn tỷ đồng (tăng 30%) so với năm 2020
Sang năm 2022, kết quả thu thuế thu nhập thành viên từ chuyển nhượng BĐS những tháng đầu năm đạt 16,6 nghìn tỷ đồng, tăng 73% so cùng kỳ năm 2021. Theo một số thống kê, giá BĐS ở một số phân khúc với khu vực nhất định hiện đang cao gấp 20-25 lần thu nhập của người dân với con số này có thể vẫn còn tiếp tục tăng lên trong thời gian tới.
Từ những yếu tố này với một số tác động khác, chúng ta thấy lượng chú ý và bán mua bán BĐS có dấu hiệu bị chững lại, chỉ xuất hiện “sóng” nhẹ tại một số khu vực đường vành đai hoặc khu vực có thiết kế dự án.
Nhận thấy những thách thức của thị trường Bất động sản, ngày 17/11/2022 Chính phủ Việt Nam đã thành lập tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho Bất động sản. Theo đó nhiều thông tin tích cực rằng ngân hàng nhà nước sẽ xem xét và nới lỏng room tín dụng trong giai đoạn tới. đó là các thông tin tích cực sẽ giúp thị trường Bất động sản có tiềm năng tăng lên trưởng vào đầu năm 2023.
Sự trầm lắng bắt đầu từ giữa và cuối năm
Từ giữa cuối II/2022, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận các dấu hiệu trầm lắng. hàng loạt những chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng lãnh đạo một số doanh nghiệp vướng vào lao lý đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn, các khu đô thị đang triển khai phải nhấn nút “tạm dừng”.
Tình trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng mà đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau này thì “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm.
Theo khảo sát thực tế, nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản ghi nhận lợi nhuận sụt giảm mạnh, thậm chí thua lỗ; một số chứng khoán bất động sản “nằm sàn”, đặc biệt là rủi ro sụt giảm sâu thanh khoản, có thể bị mất giao dịch dễ dàng, thể hiện qua việc một số doanh nghiệp đang phải triển khai các biện pháp “đau đớn” để “tồn tại”.
Đơn cử như một số doanh nghiệp bất động sản đang phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh hoặc tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng làm việc. Thậm chí có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động tác động đến vấn đề an sinh xã hội, ảnh hưởng đến nhiều hộ gia đình; hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống của nhiều người làm việc.
Ngoài ra, do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ người mua, nên nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải vay vốn ngoài xã hội như tín dụng đen với lãi suất rất cao, đầy rủi ro; hay phải giao dịch bớt tài sản, khu đô thị hoặc giao dịch sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng). Điều này tuy tạo ra cơ hội cho khách hàng mua nhà và giá rẻ hơn nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai.
Chưa kể, việc giao dịch dự án và giá hời có thể tạo ưu điểm cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội thâu tóm, làm mất đi ưu điểm của những doanh nghiệp trong nước đang thống lĩnh thị trường bất động sản hiện tại.
Theo nhiều chuyên gia, nếu không sớm có những giải pháp chỉnh sửa, hỗ trợ kịp thời, hiệu quả từ phía Nhà nước, đi đôi với nỗ lực tái cấu trúc, tái cơ cấu của từng doanh nghiệp bất động sản về đầu tư, sản phẩm hướng tới mong muốn thực, thị trường bất động sản sẽ còn khó khăn hơn nữa, nguy cơ từ suy giảm đến suy thoái là vô cùng lớn.
Trước thực tế này, mới đây, Chính phủ cũng đã có loạt động thái nhằm hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Ngày 17/11/2022 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và thực hiện thực hiện các dự án bất động sản cho những địa phương, doanh nghiệp.
Ngày 14/12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã có thêm Công điện 1164/CĐ-TTg chỉ đạo Bộ xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài nguyên với không gian, Bộ Kế hoạch với sở hữu, Bộ Tài chính, Ủy ban nhân dân những tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, yêu cầu thực hiện những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững, chú trọng vào những lĩnh vực ưu tiên góp phần phục hồi phát triển kinh tế với bảo đảm an sinh xã hội. trước đây, đầu tháng 12, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành chính sách nới room tín dụng từ 1,5 – 2%.
Theo những chuyên gia, đây chính là các tín hiệu tích cực, cơ sở để thị tường bất động sản 2023 có điều kiện hồi phục, chuyển biến, thậm chí là “đảo chiều” từ trầm lắng sang khởi sắc. Tuy nhiên, cũng có một số quan điểm cho rằng, động thái hỗ trợ từ phía Chính phủ cần giai đoạn cũng như độ trễ của chính sách. với chỉ khi những chính sách này được thể hiện một cách rõ ràng thông qua những giải pháp với đi vào thực tế thì mới có thể giúp vực dậy niềm tin của nhà sở hữu, hồi phục thị trường. Vì vậy, những động thái hiện nay đóng vai trò là bước khởi đầu cho các nỗ lực sắp tới hơn là một “bàn đạp” giúp thị trường thăng hoa ngay lập tức./.
Dự báo thị trường Bất động sản Việt Nam 2023
Dù còn khó khăn nhưng thị trường sẽ dần ổn định hơn khi chính sách liên quan lãi suất tín dụng, tỉ giá được ban hành ổn định. Thực ra thị trường hiện cũng đang được hỗ trợ bởi chính sách 2% cho doanh nghiệp (gói 25.000 tỷ) và khách hàng nhà (gói 15.000 tỷ), nhưng hiện tại chưa hấp thụ tốt, vì doanh nghiệp được hỗ trợ phải đáp ứng các cơ hội như không có nợ xấu, có tài sản đảm bảo, dòng tiền ổn định… Tuy nhiên năm 2023, khi ổn định chính sách lãi suất thì những doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận hơn, giúp thị trường ổn định hơn.
Nhiều những người có chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng cũng nêu ra mốc thời điểm 2023 là thời gian phục hồi của bất động sản. Thị trường Bất động sản 2023 có thể vẫn trầm lắng, không sôi động như 2019, 2020. Tuy nhiên nhờ những chính sách tháo gỡ của chính phủ cùng với đây là các số liệu về kinh tế Việt Nam có thể sẽ thúc đẩy thị trường Bất động sản đi lên.
Dữ liệu cho thấy, kinh tế Việt Nam đang trong xu hướng phục hồi với tăng trưởng tích cực. Chỉ số GDP đạt 8,83%, vẫn trong kế hoạch kiểm soát lạm phát tốt, giải ngân FDI tốt, tỷ giá đồng USD so và đồng Việt Nam vẫn ở mức 3%, duy trì mức ổn định.
Bên cạnh đó, hoạt động của doanh nghiệp bất động sản có cải thiện, trong 9 tháng đầu năm, lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới đạt 7.124 doanh nghiệp, tăng lên mạnh so với cùng kỳ. Lượng doanh nghiệp quay lại hoạt động là 1.769, cao hơn con số 998 so và cùng kỳ 2021. Vốn giải ngân sở hữu công dù chậm hơn so với kế hoạch nhưng vẫn đang được đẩy nhanh. Tuy nhiên tăng lên trưởng tín dụng hiện ở mức cao và tốc độ giải ngân công vẫn chậm so với chỉ tiêu đề ra.
Cơ hội cho nhà đầu tư Nhật Bản với nước ngoài
Trong bối cảnh thị trường Bất động sản Việt Nam có phần chững lại đối với các nhà sở hữu trong nước. Thì đây chính là cơ hội ‘’hiếm’’ dành cho những nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là nhà đầu tư Nhật Bản.
Minh họa Lợi nhuận Bất động sản Việt Nam từ sai khác tỷ giá hối đoái (Chưa gồm có lợi nhuận từ cho thuê với tăng lên trưởng BĐS)
Các sản phẩm đẹp, đa dạng và giỏ hàng lớn gần như ‘’chỉ dành riêng’’ cho các nhà sở hữu nước ngoài. Tình trạng ‘’xếp hàng chờ đợi’’ để được chọn mua căn nhà mà mình muốn gần như là không xảy ra, hơn nữa trong thời điểm này các nhà phát triển dự án sẽ đưa ra nhiều chính sách bán hàng tốt để thu hút khách hàng. Chính vì thế sở hữu vào thời điểm này nhà sở hữu nước ngoài sẽ mua được nhà giá hời.
Nguồn: vietnamgroove
