Trong bối cảnh thị trường bất động sản khan hiếm nguồn cung, giá căn hộ tại Hà Nội và TPHCM trong suốt nhiều tháng qua đã tăng liên tục, bất chấp giao dịch dễ dàng kém. Đáng chú ý, giá căn nhà căn hộ thứ cấp và sơ cấp liên tục tăng, thậm chí chỉ trong giai đoạn ngắn đã tăng hàng trăm triệu đồng/căn khiến các người có nhu cầu thực khó và tới.
Tuy nhiên, ở những tháng cuối năm 2022, căn hộ thứ cấp đã có sự điều chỉnh về giá. Nguyên nhân từ việc, giai đoạn qua, giá chung cư tăng cao, dù sức cầu lớn nhưng người mua không đủ khả năng để xuống tiền. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng liên tục tăng cao cũng là rào cản khiến giao dịch dễ dàng giảm.
Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho rằng, nếu chi phí và kỳ vọng đầu tư phù hợp thì giá bán sẽ được giữ tại mức hợp lý, tuy nhiên khi chi phí ở mức cao hơn so với dự kiến thì sẽ kéo theo giá tăng. Nếu mức giá cao hơn so và dự án cùng phân khúc và cùng địa điểm thì sẽ khó giao dịch với buộc phải điều chỉnh về giá.
Trước tình hình này, nhiều chủ đầu tư đã có điều chỉnh về dòng tiền, họ có thể không áp dụng loại hình giảm giá trực tiếp mà đưa ra những chiết khấu phù hợp cho người mua thanh toán sớm hoặc thanh toán nhanh để hai bên cùng có lợi.
sau phân khúc đất nền, căn nhà thứ cấp đã có sự điều chỉnh về giá
thực tiễn, trong thị trường bất động sản giai đoạn hiện tại, mong muốn mua để sử dụng vẫn hiện hữu và chiếm phần trăm lớn. Tuy nhiên, do bị ảnh hưởng tâm lý từ thị trường mà một số nhà sở hữu vẫn quyết định chờ giảm giá trực tiếp mới xuống tiền mua bất động sản.
Theo đó, nhiều nhà sở hữu tại TP.HCM cho biết vẫn đang cầm tiền mặt chờ điều kiện vì gần 2 tháng nay chưa tìm thấy bất động sản nào có chất lượng tốt mà giá thực tế sự giảm sâu.
tìm hiểu từ Batdongsan.com.vn, những công bố giảm giá mạnh nhất giai đoạn qua đến từ động thái chiết khấu của các chủ đầu tư với công bố dự án sơ cấp giảm 30-50% giá từ việc cộng dồn những chiết khấu, ưu đãi với quà tặng từ doanh nghiệp.
Tuy nhiên nếu phân tích sâu, những đợt giảm giá trên không thật sự khiến những chủ đầu tư lỗ mà chỉ là cắt sinh lời do trước đó họ đã đẩy giá lên quá cao. Chỉ là các nhà sở hữu thứ cấp sẽ chịu ảnh hưởng, cụ thể chủ đầu tư giảm giá sơ cấp khiến họ khó ra hàng như giá nhu cầu. Còn bán thứ cấp ở tầng lớp sở hữu, không tính các loại hình đất vướng pháp lý, mức giảm mạnh nhất hiện tại cũng chỉ vào khoảng 10-15% là lớn nhất. Nếu không chính xác sự kẹt tiền, thời điểm này chưa có làn sóng bán lỗ, giao dịch tháo tràn lan.
Bên cạnh chờ chủ đầu tư giảm giá, nhiều người mua cũng đang đợi ngân hàng giảm lãi suất để có thể mua bất động sản theo hình thức “trả góp”.
hiện tại trên thị trường có khoảng 70% những khoản vay có tài sản đảm bảo là các bất động sản. Nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng lâu nay vẫn được xem là kênh tài chính lớn cho những khoản vay mua nhà để ở với nhà sở hữu cũng sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng khá nhiều.
Vì vậy, động thái tăng lãi suất của ngân hàng tuy làm hoạt động đầu cơ bất động sản gần như bị triệt tiêu ở thời gian này nhưng lại đem lại nhiều khó khăn đối và người có mong muốn mua nhà ở thực, làm ảnh hưởng hàng loạt đến tâm lý và quyết định mua nhà của người dân, hơn thế nữa là ở các thị trường lớn như Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh, đồng thời cũng ảnh hưởng tới việc thanh khoản sản phẩm khu đô thị của những doanh nghiệp.
Theo đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, năm 2023 sẽ tiếp tục khó khăn do lãi suất chưa giảm. Nhưng bất động sản có giá trị ở thực với cho thuê, đặc biệt những sản phẩm đã hình thành, sẽ khó có sự giảm giá. Bởi lẽ, nguồn cung đang vô cùng khan hiếm trong khi mong muốn vẫn ở mức cao. thanh khoản thấp nhưng giá chỉ chững lại hoặc tăng chút ít chứ không giảm.
Do đó, việc nên hay không nên chờ bắt đáy hay không tuỳ vào tình hình tài chính của nhà sở hữu. Nếu đang có lượng tiền mặt tốt, không phải vay mượn hoặc vay không nhiều, thì đó là điều kiện để so sánh với chọn lựa sản phẩm tốt.
Dự báo về khả năng hồi phục của thị trường bất động sản, những người có chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng cho rằng, khó khăn sẽ còn kéo dài trong 6 tháng đầu năm 2023 nếu chưa sớm nhận được hỗ trợ từ Chính phủ. Có thể cuối quý 2, đầu quý 3/2023, Chính phủ sẽ nới dòng tín dụng, giải quyết các khó khăn thiết yếu cho doanh nghiệp.
Khi đó, tùy thuộc vào quyết sách của nhà nước, thị trường sẽ có phản ứng tương ứng. Nếu đang có nhu cầu đầu tư bất động sản, bên cạnh tính toán thận trọng dòng tiền lâu dài, nhà đầu tư khi tìm được sản phẩm có chất lượng tốt, giảm giá trong biên độ từ 10% thì có thể xem xét mua vào vì những BĐS thật sự có giá trị sẽ không giảm sâu dù thị trường khó khăn.
